Lokale bouwverordeningen werken betaalbaar wonen tegen voor alleenstaanden

Aangepast woonaanbod voor kleinere gezinnen kan niet zonder flexibele bouwvereisten in centrumsteden

Uit recente data van Statbel blijkt dat vergunningen voor appartementen in dalende lijn gaan. Vooral de dalende trend in de steden is opmerkelijk. Daarnaast blijkt uit de recente huurbarometer van CIB dat de huurprijzen in heel wat centrumsteden sterk gestegen zijn. Bovendien loopt in het lagere segment van de huurmarkt de concurrentie hoog op, omdat het beschikbare aanbod er stagneert. Daardoor hebben alleenstaanden en kwetsbare huishoudens het extra moeilijk op de woonmarkt. Maar ook lokale stedenbouwkundige verordeningen staan vaak de betaalbaarheid van nieuwe projecten in de weg. Volgens Embuild Vlaanderen lopen die lokale verordeningen sterk uiteen. Zo leggen lokale besturen geregeld de lat een stuk hoger dan wat de Vlaamse Wooncode voorschrijft, waardoor de woonoppervlakte per persoon groter dient te zijn en waardoor parkeerplaatsen verplicht zijn. Dat maakt woonprojecten in onze stedelijke centra duurder. Volgens de bouwfederatie staat dat aangepaste woonvormen voor alleenstaanden en kleine gezinnen in de weg.

“Niet alleen is er nood aan grotere uniformiteit in bouwvereisten over alle centrumsteden heen, ook moeten kleinere wooneenheden worden mogelijk gemaakt conform de Vlaamse wooncode, om in te spelen op de gezinsverdunning en op de nood aan betaalbare woningen. De woningmarkt heeft nood aan een breed aanbod met innovatieve woonvormen, maar lokale regelgeving staat dat geregeld in de weg”, zegt Marc Dillen van Embuild Vlaanderen.

Minimale woonoppervlakte

Terwijl de Vlaamse wetgeving rond woningkwaliteit stipuleert dat minimaal 18 m² woonoppervlakte voor een studio voor 1 persoon dient te worden voorzien, trekken lokale besturen dat vaak aanzienlijk op. In onze centrumsteden loopt de minimale oppervlakte van een studio op van 25 m² in Hasselt en Leuven tot 38 m² in Kortrijk. De vereisten in andere centrumsteden liggen er tussenin: Oostende 36,5m²; Antwerpen 35 m²; Brugge 33 m² en Gent 30 m². Naargelang de centrumstad dien je volgens de lokaal vastgelegde minimale vereisten om en bij de dubbel zoveel woonoppervlakte te voorzien en te financieren in vergelijking met de Vlaamse Wooncode. Naargelang het mogelijk aantal personen per woning stijgt, stijgt ook steeds de minimale oppervlakte van de woning. Grotere wooneenheden impliceren dat veeleer tweeverdieners dan alleenstaanden zulke woningen kunnen huren.

Verplichte parkeerplaatsen

Daarnaast schuift elke lokaal bestuur eigen parkeernormen naar voren. Van zodra een woonproject bestaat uit meerdere wooneenheden is in heel wat steden minimaal een parkeerplaats per wooneenheid verplicht. Maar op het terrein daalt de vraag naar een eigen parkeerplaats in de centrumsteden. Daardoor maakt die verplichting een verdichtingsproject nodeloos duurder voor kandidaat-kopers. Bovendien dienen die parkeerplaatsen vaak ondergronds te worden aangelegd, wat de bouwkosten de hoogte injaagt.

Studie over hindernissen en kostprijs

Vorig jaar heeft de Vlaamse overheid samen met de private sector een studie gepubliceerd over de hindernissen en de kostprijs van verdichtingsprojecten. Daaruit blijken de risico’s en meerkosten van verdichtingsprojecten hoog op te lopen. Zo kost een woning in een verdichtingsproject gemiddeld 9.000 euro meer dan in een uitbreidingsproject zoals een nieuwbouwverkaveling, volgens een studie in opdracht van Departement Omgeving. Die evolutie zet steeds meer druk op de verdichting en het stagnerende aanbod in populaire steden en kernen. Om de gewenste verkerning conform het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen op de rails te zetten, hebben de onderzoekers een resem aanbevelingen geformuleerd. Voor lokale overheden gaat dat onder meer over de nood aan een heldere verdichtingsvisie inclusief een aangepaste autoparkeernorm. Meer weten?

“De stijgende meerkosten bij verdichtingsprojecten in onze centra zijn het gevolg van de toenemende risico’s voor ontwikkelaars; de hogere bouwkosten en de toenemende stedenbouwkundige lasten. De combinatie ervan heeft bovendien een versterkend prijsverhogend effect. Daarom zijn constructieve oplossingen en overleg nodig om haalbare en betaalbare woonvormen mogelijk te maken voor alleenstaanden en kleine gezinnen, ”, aldus Marc Dillen.